六、上海城市商圈展望

城市商圈发展综述

上海商圈分布已基本成型，从核心商圈往外扩散至次核心商圈和新兴商圈，商圈间的差异性也较为明显，基本实现了对目标客群的错位经营。

经过十几年的发展，上海的多数商圈都逐渐走向成熟，商业项目经过市场的优胜劣汰，成就了如今档次分布较为合理、商业形态比较丰富的局面。

同时，我们也不可避免地看到目前上海商圈仍存在着较为突出的问题：

①老牌商圈由于建设较早，其商业业态规划、品牌结构、市场定位等难以符合如今现代化、国际化的商业标准，传统商圈的“升级”迫在眉睫；

②各商圈主题化并不明显，同类型商圈在精准的客群区分、形象错位方面尚有较大的提升空间；

③伴随着后世博效应、未来迪斯尼乐园的建成及上海自贸区的落地，旅游商业将进入高标准的发展空间，特色旅游商业的打造及旅游服务的完善需要进一步提升。

总体来看，商业往城市外围区域发展的趋势还在继续，且体量较大；市中心商业用地的质量越来越高，土地极为稀缺。预计经过商业高度集聚型、分散型的两个发展阶段后，上海整体商业存量供应分布将会趋向分散聚集型，即在上海的城郊出现不同情况的商业聚集，并逐渐成为新兴商圈后，然后再向区域型或社区型商圈发展。

未来商业项目商圈进驻指南

（1）徐家汇商圈和淮海中路商圈发展趋势

从城市商圈的饱和度来看，目前虽然徐家汇商圈、淮海中路商圈的商业容量大，辐射范围多很广，但是作为浦西较早发展的城市核心商圈，它们的商业整体趋于饱和、商业影响力趋于稳定、商业客群成熟。区域内未来可供开发的土地十分有限，对于未来可能进驻的项目来说，不但将面临较高的取地成本，同样也面临众多优质商业的竞争，因此被归类为一类进驻难度。

（2）南京西路商圈和陆家嘴商圈发展趋势

南京西路商圈、陆家嘴商圈属于商业、商务并行性商圈，具有突出的商务资源优势，虽然区域商业已发展得很成熟，但强劲的商务市场依然刺激更多的商业配套及商业服务需求，商圈向周边的区域辐射还有进一步拓展的空间，因此被归类为第二类进驻难度。

（3）虹桥商圈发展趋势

虹桥商圈属于新兴商圈，商业竞争并不饱和，未来可开发商业用地相对较多，且虹桥商务区不断扩容会催生更多的商业需求。然而，它也是国内外众多开发企业的关注焦点，随着重大商业项目的相继入驻，未来竞争也会变得更为激烈，因此被归类为第二类进驻难度。

（4）人民广场商圈发展趋势

人民广场商圈商业密度最高。商业项目以南京东路为轴线分布，纵向区域辐射力度还有很大提升空间，虽然商业整体规模较大，但商业档次并未拉开，差异化竞争的态势尚不明显，进驻相对较为容易，也被归类为第二类进驻难度。

（5）其他商圈发展趋势

相比之下，中山公园商圈、五角场商圈及豫园商圈整体的商业规模及辐射力度均有较大的提升空间，且商业档次不高，对于未来项目进驻的难度较低。且这三个商圈周边均有较大规模的居住区，伴随着未来居民商业消费需求的不断提升，吸引更多商业项目进驻是必然趋势。

上海商业地产开发商分布结构

上海作为国内商业最为发达的城市，知名外资商业项目在上海的占有率很高，且此类项目整体档次较高，商业规划及运营理念比较超前，消费认可度也很高。从现有主要商业开发企业研究来看，上海商业项目开发公司整体上以外资企业（包括合资及港澳台企业）及国有大中型企业为主，民营商业地产项目的市场占有率相当薄弱。

纵观开发企业在各个商圈中的分布可知：以南京西路、陆家嘴商圈为代表，档次越高的商圈内外资背景的开发企业越集中，在商业规划、高档品牌招商、现代商业运营管理方面，港资、新加坡、日资等背景的商业开发企业具有明显优势，特别是港资企业，在外资开发企业中占比最高。

对于徐家汇、人民广场、豫园商圈，由于具有悠久的商业发展历史，其商圈的国资背景十分强势。徐家汇商业集团、百联集团、豫园集团就是典型的代表。

对于未来商业开发企业的进驻，考虑商圈整体的开发背景也至关重要。具有相似背景的开发企业在商业规划、经营理念等方面具有相似性，比较容易形成聚合效应，也有利于加强每个商圈独特的商业风格。

未来业态及品牌进入指南

从所有商圈的业态分布来看，零售商业依然是重中之重，除此之外，在商务类商圈及旅游类商圈中，餐饮比例明显较高。如南京西路及陆家嘴商圈中，大规模的办公客群有着稳定的就餐需求，中档、中高档时尚餐饮、各类连锁快餐品牌占比很高。

作为旅游商业的代表，人民广场商圈及豫园商圈的餐饮比重也较大，不过主要以特色餐饮、休闲餐饮、轻餐小食为主。同样，以五角场商圈来说，鉴于周边大量高校的分布，餐饮业态也有较高占比，其中平价时尚餐饮、甜品、咖啡、快餐等尤为突出，业态分布也显示了周边固定客群的消费需求。

休闲娱乐业态及服务业态在各个商圈中的表现比较均衡。作为目的性消费，休闲娱乐业态的消费客群比较稳定，大部分以知名连锁品牌为主，细分娱乐业态的丰富度还有较大的提升空间。由于所列重点商圈均为城市级别，客群辐射范围面向整个上海市及外围地区。因此，商圈内的服务业态并不突出；在商务型商圈中，作为办公配套服务、商务配套服务的业态占比较大，而生活服务类业态通常更多地分布在社区级商圈内。

从商圈品牌的整体分布来看，中档、中高档品牌是整体商业的主力。档次越高的商圈中，国际品牌占比也就越大。商务型商圈比较吸引国际化品牌、高端品牌，而旅游类商圈则更青睐休闲类品牌、特色品牌及自主品牌。

未来商业品牌的进驻需要符合商圈整体的品牌特征，借助同类品牌、同档次的聚合优势才能共同生存。