前言

2016年5月1日，我国全面推开“营改增”，来势之迅猛，内容之丰富，涉及面之广泛，对税收影响之大，都是空前的，因此，业界称“营改增”是我国改革开放以来规模最大的一次税制改革。

三年多来，为了使税制改革向纵深推进，进一步推动我国经济的健康稳定发展，使全国人民都分享到改革的红利，国家连续推出一系列税制改革措施，先后三次降低增值税的税率，统一小规模纳税人的标准，扩大小微企业的适用的范围，简化办税手续，通过大数据、云计算加强税收监管。

税制改革也给房地产建筑企业的财税管理人员提出了新的课题：我们应如何深入学习、深刻理解税收法规，贯彻到实际工作中，促进企业合法经营、依法纳税。作者结合“营改增”以来的工作和教学实践，对房地产、建筑企业的十二个税种以问题解答的形式加以归纳，呈现给广大读者，希望解决同行们在工作中遇到的实际问题。

（一）本书最大的亮点是财税结合。企业发生一项经济业务首先想到的是纳税，其次要考虑这项业务如何进行会计处理，再次分析此项经济业务处理财税有何差异，这种差异是在账上解决还是在纳税申报表中进行调整。

（二）企业在交易中遇到的首道税便是增值税，增值税的凭证是其他税种征管的基础。在销售的确认方面，增值税与企业所得税有共同之处，因此本书将销售的确认放在第一章“增值税”中，为其他税种核算纳税奠定基础。

（三）习近平主席提出的“租购并举”，在房地产企业就是“租售并举”，房产出租的难点在于如何解决资金周转和降低房产税的问题，本书在第1章介绍了一些房地产出租的方法，与广大读者参考。

（四）财政部在2017年7月发布了新的收入准则，新准则的一个重要变化是以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认的判断标准。纵观《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称《企业所得税法》）及其实施细则收入确认的原则、条件与新准则并无大的不同，税务总局也没有因推行新准则而对《企业所得税法》加以修订。本书在问题解答中仅对新收入准则的应用及其与税法的差异进行了分析。

（五）全面推开“营改增”对各个税种均有一定的影响，财政部和税务总局下发文件进行了说明，本书也将这些影响体现在各税种的问题解答中。

（六）用“分类法”进行开发产品的成本核算是本书的另一亮点。企业所得税、土地增值税均要求对不同类型的房地产分别核算成本，分类核算开发产品成本运用什么方法？本书再一次提出“分类法”在成本核算中的应用。但是，企业所得税的成本核算与土地增值税的成本核算又有所差异，读者阅读本书第7章、第8章便会得到答案。

（七）房地产企业是资金密集型企业，房地产企业的筹资对建筑施工企业资金运用产生一定的影响，本书在第8章介绍了一些新的融资方法，供读者参考。

（八）房地产建筑业的工作基础是取得土地使用权，没有土地就无法进行开发建设，但是，企业取得土地越来越难。而有些中小企业手中有土地，如何与中小房地产企业进行房地产项目合作开发已经列入房地产企业的议事日程。本书第8章介绍了房地产合作开发的一些方法。

（九）李克强总理在2019年《政府工作报告》中提出：“实施更大规模的减税。普惠性减税与结构性减税并举，重点降低制造业和小微企业税收负担。”政府工作报告的税收改革安排已经全面落实。为此，本书对小微企业普惠性税收减免政策和深化增值税改革有关政策作为专题与读者分享，期望为税收改革出一把力。

国税、地税合并已经基本完成，今后税制改革和征管方法的变化定会加快，新文件会不断涌现。作者由于知识和视野的局限，对一些税收政策的理解不深在所难免，还请各位读者和同行对本书不足之处多提宝贵意见，以便下次再版时加以改进，在此，深鞠一躬表示谢意！

刘玉章

2019年5月1日于北京