第五节 房地产企业会计与税务

一、房地产行业会计准则

（一）房地产行业新旧会计准则比较[6]

1.新准则允许投资性房地产采用公允价值模式进行计量，而旧准则仅允许采用成本模式进行计量。新会计准则仅允许有确凿证据表明投资性房地产存在活跃市场价格时，才可以采用公允价值进行计量，而不能采取现金流量贴现法等其他方法计量投资性房地产的公允价值。

2.新准则不允许资产减值准备的转回，而旧准则则允许资产减值准备的转回。

3.新准则明确要求采用递延税款法对所得税进行核算，而旧准则所得税费用仅包括本期应缴税金。

（二）投资性房地产

1.投资性房地产的范围

投资性房地产是指为了赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，具体包括：（1）持有并准备增值后转让的土地使用权；（2）已出租的土地使用权；（3）已出租的建筑物。

投资性房地产不包括如下情形：（1）为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产；（2）持有并准备销售的房地产应计入存货科目，不属于投资性房地产；（3）已经按照经营租赁方式租入的土地使用权或者建筑物再转租给其他单位的；（4）依据国家规定认定的闲置土地使用权。

2.投资性房地产的计量模式

（1）投资性房地产的初始计量应当采用成本法：①外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；②自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；③由存货或者自用房地产转换为投资性房地产的，应当按照转换日存货或固定资产的账面价值/公允价值进行初始计量；④以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。

（2）投资性房地产的后续计量可以采用成本法或者公允价值模式。如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，则可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。如果企业选择采用公允价值模式进行后续计量，则应当对其所有投资性房地产采用公允价值进行后续计量。

采用公允价值模式计量的前提条件包括：①投资性房地产所在地存在活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计。

采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式；成本模式可以转变为公允价值模式，但应当作为会计政策变更进行会计处理。

（三）借款费用

借款费用确认的基本原则是企业发生的借款费用可直接归属于符合资本化条件资产[7]的购建或生产，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用则应当在发生时确认为费用，计入当期损益。借款费用资本化应当符合如下条件：

（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担有息债务形式发生的支出；

（2）借款费用已经发生；

（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始；

（4）如果符合资本化条件的资产在构建或生产的过程中发生非正常中断，且中断时间超过3个月的，应当暂停借款费用资本化；如果购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，应当停止借款费用资本化。

（四）收入确认

房地产销售收入的确认条件之一是企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。房地产物业的销售包括了建造、预售、付款、完工、交付和法律权属转移等步骤，对于哪个步骤属于收入确认的时点存在一定的争议。根据实务操作及相关法律的司法解释，企业将物业的重大风险和报酬转移给买方，卖方既不保留任何后续的管理权，也不控制资产的时点，是企业完成了物业的建造且验收合格并按照合同交付买方之时，此时物业的法律权属可能还没有转移。

具体而言，房地产销售收入确认的条件包括：（1）房地产开发企业已将房屋所有权上的主要风险和报酬转移给购房者；（2）房地产开发企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已出售的房屋实施控制；（3）收入的金额能够可靠计量；（4）相关经济利益很可能流入企业；（5）相关已发生或将发生的成本能够可靠计量。