第七节 房地产开发融资类型

一、土地一级开发融资类型

（一）土地一级开发融资概述

1.土地一级开发资金来源

我国土地一级开发的资金筹措方式分为两种：第一种，由土地储备机构直接负责土地一级开发的资金筹措，由土地储备机构负责向商业银行等金融机构申请土地储备贷款；第二种，土地储备机构通过市场化方式进行招投标，由中标的市场化主体负责土地一级开发，土地一级开发的资金也由中标的市场化主体负责筹措。负责土地一级开发的市场化主体既可以是政府设立的独立法人机构，也可以是房地产开发企业或其他机构（民营企业、国有企业、外资企业等）。

土地储备机构负责筹措土地储备资金的来源主要有以下渠道：（1）财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中产生的相关费用；（2）财政部门从国有土地收益基金[16]中安排用于土地储备的资金；（3）土地储备机构按照国家规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款；（4）经财政部门批准可用于土地储备的其他资金；（5）上述资金产生的利息收入。

市场化主体负责筹措土地一级开发资金的来源主要有以下渠道：（1）自有资金投入（如果是由专门成立的项目公司负责土地一级开发，则自有资金投入包括项目公司自有资本金和股东借款）；（2）按照国家规定通过银行及其他金融机构进行融资。

（二）土地储备贷款

1.土地储备贷款概述

国土资源部、财政部、中国人民银行颁发的《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）以及国土资源部、财政部、中国人民银行、银监会《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号），从贷款规模管理、贷款期限及用途、贷款担保三个方面对土地储备贷款进行规范，凡是列入名录[17]的土地储备机构可以向商业银行及其他金融机构进行融资。

土地储备贷款应注意如下几个方面的问题：

（1）土地储备贷款规模管理

土地储备机构的贷款规模必须与年度土地储备计划、土地储备项目资金预算相衔接，不得超计划、超规模贷款；土地储备机构申请贷款时必须取得财政部门的贷款规模批准文件和同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料[18]；土地储备贷款应当纳入地方政府性债务统一管理，执行地方政府性债务管理的统一政策。

商业银行及其他金融机构应当按照商业原则在财政部门批准的规模内发放贷款。商业银行及其他金融机构应当对土地储备机构提供的融资规模控制卡中的已有融资额度进行核对，拟批准的融资额度与本年度已发生的融资额度（含本年度贷款已在本年度归还部分）累计不得超过年度可融资规模。

（2）土地储备贷款期限与用途管理

商业银行及其他金融机构根据贷款人的信用状况、土地储备项目周期、资金回笼计划等因素合理确定贷款期限，但是贷款期限最长不得超过5年。

土地储备贷款实行专款专用、封闭管理，不得挪用；贷款用途可以不对应抵押土地相关补偿、前期开发等内容，但是贷款资金使用必须符合规定的土地储备资金使用范围，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。

（3）土地储备贷款担保管理

土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款必须为担保贷款，如果以储备土地抵押担保的，该储备土地必须具有合法的土地使用权证。已储备土地设定抵押权的，该储备土地的价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益来确定，抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。

各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保，土地储备机构也不得以任何形式为第三方提供担保，纳入储备的土地不得用于为土地储备机构以外的机构提供融资担保。

2.商业银行土地储备贷款

根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发〔2004〕57号）、《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发〔2006〕54号）、《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）的规定，商业银行发放的土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款，其中土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发机构。商业银行土地储备贷款应当遵守如下规定：

（1）严禁向资本金没有到位或严重不足、经营管理不规范的借款人发放土地储备贷款。

（2）商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户，加强对土地经营收益的监控。

（3）银行应对土地的整体情况进行调查分析（土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等）。

（4）银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究，实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。

（5）不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款；对政府土地储备机构的贷款应当以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

3.信托公司土地储备贷款

根据《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（2010年2月11日）的规定，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。