第一章 房地产开发相关问题概述

第一节 房地产开发概述

一、房地产开发概述

（一）房地产开发概念

房地产项目开发是指房地产开发企业在依法取得国有建设用地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设、销售或出租的行为。《城市房地产管理法》规定：房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。广义上，房地产开发包括土地一级开发和土地二级开发；狭义上，房地产开发仅指土地二级开发。

土地一级开发具体是指由土地储备机构或者其他建设单位对国有建设用地使用权（集体所有土地需要征收变更为国有建设用地）进行市政配套设施建设，以使该土地符合“三通一平”“五通一平”“七通一平”等建设条件，再将土地进行有偿转让或出让的过程。土地二级开发具体是指房地产开发企业或者其他建设单位在其通过出让、转让、划拨等方式取得的国有建设用地上进行房屋建设，并将建设的房屋出售或出租的过程。狭义上，农民在其宅基地上建设自住房、违法建设出售的“小产权房”以及城市相关单位自建房，不属于房地产开发范围。

（二）小产权房

“小产权房”有三种概念：第一种是指房地产开发商领取的已竣工验收房屋的产权证为大产权证，购房者领取的产权证为小产权证；第二种是指无须补缴土地出让金的普通商品住房的产权证为大产权证，需要补缴土地出让金的经济适用房等的产权证为小产权证；第三种是指由房地产管理部门颁发的产权证为大产权证，由乡镇政府颁发的证书为小产权证。

本文所述的小产权证属于第三种情形，但是需要注意的是，农民按照规定在自有宅基地上建设的自住房不属于小产权房。具体而言，小产权证和大产权证的区别如下表：

根据《土地管理法》和《物权法》等法律法规的规定，我国的土地所有权分为国有土地所有权和集体土地所有权。城市的土地以及法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地属于国家所有；除法律规定属于国家所有外的农村和城市郊区的土地属于农民集体所有，宅基地和自留山、自留地属于农民集体所有。农民可以按照规定在宅基地上建设住宅，农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

由于城市房地产价格上涨过快，房价已经超出普通居民的承受能力，于是催生出利用集体所有土地建设住宅进行出售的行为。农民将在宅基地上建设的房屋卖给城市居民，或者在集体所有土地上建设住宅卖给城市居民的行为不受法律保护；购房者所购买的该类住宅也得不到合法有效的产权证。