三、房地产开发“五证”

（一）《国有土地使用权证》

《土地管理法实施条例》第三条第一款规定：“国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。《城市房地产管理法》第六十条规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。《物权法》规定设立建设用地使用权的方式可以采用出让或者划拨等方式。对于采用划拨方式取得的建设用地使用权要严格限制。《土地管理法》规定：国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地及法律、行政法规规定的其他用地，可以经县级以上人民政府批准以划拨方式取得，其他用地应当以出让等有偿方式取得。对于工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

（二）《建设用地规划许可证》

《建设用地规划许可证》是城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。《城乡规划法》第三十八条规定：“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，建设单位在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证……”同时应当注意的是，没有规划条件的土地出让合同是无效的，城乡规划主管部门也不得在建设用地规划许可证中擅自改变土地出让合同的规划条件。《城乡规划法》第三十七条对以划拨方式取得土地的建设用地规划许可证进行了相关规定。

（三）建设工程规划许可证

《城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。”如果建设单位未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，属于违章建筑，由县以上城乡规划部门责令停止建设、限期改正、限期拆除、罚款、没收等处罚。

（四）《建设工程施工许可证》

《建筑法》规定了建设单位在建筑工程开工前应当向建设行政主管部门领取施工许可证，领取施工许可证的条件为：（1）已经办理该建筑工程用地批准手续；（2）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；（3）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（4）已经确定建筑施工企业；（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；（6）有保证工程质量和安全的具体措施；（7）建设资金已经落实；（8）法律、行政法规规定的其他条件。国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程和按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程不再领取施工许可证。施工许可证的有效期为3个月，建设单位因故未能按期开工的，有两次申请延期的机会，每次延期不超过3个月。如果建设单位领取了施工许可证后既不开工也不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。在建的工程因故中止施工的，建设单位应当在一个月内向发证机关报告，同时做好工程的维护管理工作。恢复施工也应当向发证机关报告，中止施工满一年的工程要恢复施工的，应事先报发证机关核验施工许可证。按照国务院有关规定批准开工报告的建筑工程不能按期开工或中止施工的，应当及时向批准机关报告。不能按期开工超过6个月的，应当重新办理开工报告的批准手续。

（五）《预售许可证》

《城市商品房预售管理办法》规定房地产开发商进行商品房预售应当取得预售许可证。商品房预售应当符合以下条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。